Kluczowe dane dla inwestorów wkraczających w IV kwartał 2025 r. na Cyprze Północnym
Wkraczając w ostatni kwartał 2025 roku, sytuacja inwestycyjna na Cyprze Północnym – zwłaszcza w okolicach Kyrenii (Girne) – jest jasna: popyt jest stabilny zarówno w przypadku wynajmu krótkoterminowego, jak i długoterminowego; typowy zwrot z inwestycji netto (ROI) waha się od 2,8% do 4,6% , a po uwzględnieniu rozsądnego wzrostu wartości kapitału, całkowity zwrot z inwestycji (ROI) oscyluje w przedziale ~10–12% . Korytarz mariny i pola golfowego podnosi rentowność, a łatwy dostęp, ponad 320 słonecznych dni i wielojęzyczny styl życia wspierają stabilność wynajmu. Główne zagrożenia koncentrują się w zakresie przejrzystości tytułu własności/pozwoleń, licencji na wynajem krótkoterminowy oraz opodatkowania. Niniejszy raport zawiera dane liczbowe i listy kontrolne oparte na scenariuszach, abyś mógł podjąć świadomą decyzję.
Krótkie podsumowanie (TL;DR): Miasto Kirenia + pas wybrzeża/pola golfowego wyróżniają się w 2025 roku. Dochód netto z wynajmu utrzymuje się w konserwatywnym przedziale; dodając wzrost kapitału, całkowite zwroty stają się dwucyfrowe. Zanim przejdziesz dalej, sprawdź kwartet „tytuł własności – pozwolenie na użytkowanie – licencja na krótki najem – podatek”; dzięki profesjonalnemu zarządzaniu wahania obłożenia pozostają pod kontrolą.
Przegląd rynku: popyt w kierunku 2025 r.
W 2024 roku liczba przyjazdów do Cypru Północnego wzrosła znacząco w ujęciu rok do roku i przekroczyła 2,2 miliona . Wskaźniki z początku 2025 roku sugerują, że dynamika ta się utrzymała, wspierając popyt na wynajem – a tym samym dochody – w perspektywie krótkoterminowej i średnioterminowej.
Dlaczego to ważne: Napływ gości przekłada się na obłożenie i siłę cenową w przypadku wynajmu krótkoterminowego; w przypadku wynajmu długoterminowego, popyt ze strony studentów i ekspatów zwiększa stabilność. Im szersza baza popytu (turyści, studenci, emeryci, pracownicy zdalni), tym bardziej stabilne stają się dochody z wynajmu.
Wskazówka dla profesjonalistów
Dywersyfikacja źródeł popytu: turyści latem + studenci/ekspaci zimą + nisze marin/golfa. Strategia ofert skierowana do różnych segmentów w różnych porach roku łagodzi całoroczną zmienność dochodów.
Strategiczna przewaga Kyrenii: marina, golf, równowaga między górami a morzem
Kyrenia (Girne) to wizytówka Cypru Północnego. Nadmorski pas i mariny, kompleks willowy w Esentepe–Çatalköy–Alsancak–Lapta oraz kompaktowe, nowoczesne apartamenty w centrum miasta tworzą zrównoważoną ofertę.
Efekt golfa (Esentepe): Korineum Golf & Beach Resort — z 18-dołkowym polem golfowym — przyciąga turystów z wyższych sfer i ekspatów przez cały rok; turystyka golfowa wiąże się z dłuższymi pobytami i mniejszym popytem na wynajem krótkoterminowy, który jest wrażliwy na cenę.
Efekt mariny (pas Karpaz i Kyrenia): Marina Karpaz Gate z 300 miejscami postojowymi, oferująca paliwo bezcłowe i pełen zakres usług, przyciąga miłośników żeglarstwa, którzy regularnie wynajmują luksusowe domy i apartamenty z obsługą w pobliżu.
Historyczny port i rewitalizacja miasta: Trwające prace modernizacyjne wokół Starego Portu w Kyrenii wpływają na rozwój oferty gastronomicznej i życia nocnego, sprawiając, że krótkoterminowy wynajem staje się bardziej atrakcyjny.
Kultura, język i łatwość życia
Na Cyprze Północnym powszechnie mówi się po angielsku, co ułatwia codzienne życie w międzynarodowym środowisku. Uniwersytety i społeczności ekspatów zapewniają stosunkowo sprawną interakcję z usługami – szczególnie dla najemców z Wielkiej Brytanii, Niemiec, Skandynawii, Polski, Słowacji i Rosji.
Pod względem klimatycznym ponad 320 słonecznych dni w roku pozwala na spędzanie czasu na świeżym powietrzu i korzystanie z uroków „zimowego słońca”, co sprzyja aktywnym pobytom średnio- i długoterminowym, nawet od listopada do marca . ☀️
Dostęp i łączność: Lotnisko Ercan
Nowy terminal i przepustowość pasa startowego na lotnisku Ercan zostały oddane do użytku w połowie 2023 roku; liczba pasażerów w 2023 roku zbliżyła się do 4 milionów . Na początku 2025 roku ruch drogowy odnotował dwucyfrowy wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim. Przekłada się to na większą sezonową przepustowość i lepszą łączność, co sprzyja popytowi na wynajem.
Podsumowanie: Łatwiejszy dostęp + nowe doświadczenie terminala = szybsze rezerwacje krótkoterminowego wynajmu + większe zadowolenie gości.
Dynamika wynajmu: krótkoterminowy i długoterminowy, brutto i netto
W całym Cyprze Północnym rentowność brutto z wynajmu różni się w zależności od lokalizacji, produktu i modelu operacyjnego: ~5–10% w przypadku wynajmu długoterminowego i ~8–12% w przypadku wynajmu krótkoterminowego (latem lub w segmentach niszowych). Podsumowania uczestników rynku z 2025 roku pokrywają się z tym zakresem dla Kirenii i okolic; dokładny wynik netto zależy od jakości zarządzania i zgodności licencji na wynajem krótkoterminowy.
Wskazówka dla profesjonalistów
Używaj „dochodu brutto” jako soczewki marketingowej, a „dochodu netto” jako soczewki inwestycyjnej. Porównywanie możliwości bez odliczenia kosztów zarządzania, utrzymania, podatków i pustostanów prowadzi do złych decyzji.
Zwrot z inwestycji i okres zwrotu: 3 scenariusze skoncentrowane na Kyrenii (£)
Poniższe scenariusze odzwierciedlają typowe relacje cena-czynsz w 2025 roku oraz obowiązujące założenia dotyczące potrąceń. Założenia są jednoznaczne; przed podjęciem decyzji zawsze należy uzyskać weryfikację prawną i podatkową dotyczącą konkretnego projektu, umowy, regulaminu działki, pozwoleń, rodzaju tytułu własności i kwestii podatkowych.
Założenia ogólne (chyba że zaznaczono inaczej):
Waluta: £
Zarządzanie/prowizja: 10% w przypadku wynajmu długoterminowego; 20–25% w przypadku kompleksowych usług wynajmu krótkoterminowego
Konserwacja i odnowa: ~1% rocznie (od wartości nieruchomości)
Podatek: Przyjęto stawkę potrącenia 13% w przypadku czynszów w walutach obcych i 8% w przypadku czynszów w domkach letniskowych (praktyczne zastosowanie może się różnić w przypadku najmu krótkoterminowego/długiego)
Założenie wzrostu wartości kapitału: scenariusz A 8,1% , scenariusz B 7,2% , scenariusz C 7,6% (uwzględnione w całkowitym zwrocie z inwestycji; zwrot z inwestycji obliczany jest wyłącznie na podstawie czynszu netto)
Podsumowanie scenariusza (szybki podgląd)
Scenariusz Lokalizacja/Typ Zakup (£) Szacunkowy roczny czynsz netto (£) Zwrot z inwestycji netto Roczne uznanie Całkowity zwrot z inwestycji
A Centrum Kyrenia 1+1 132 250 4384 3,3% 10 712 funtów (8,1%) 11,4%
B Esentepe 2+1 (Golf + Plaża) 250 000 11 580 4,6% 18 000 funtów (7,2%) 11,8%
C Alsancak/Lapta 3+1 Willa 375 000 10 602 2,8% 28 500 funtów (7,6%) 10,4%
Scenariusz A — Centrum Kyrenia 1+1 „Styl życia w mieście i marinie”
Cena zakupu: 132 250 funtów
Czynsz za wynajem długoterminowy (12 miesięcy): 650 GBP/miesiąc
Obłożenie: 95% (rocznie)
Roczny czynsz brutto: 7410 funtów
Podatek (13%): −963 GBP
Zarządzanie (10% brutto): −741 GBP
Utrzymanie (~1%): −1322 GBP
Szacunkowy roczny czynsz netto: 4384 GBP
Zwrot z inwestycji netto (tylko czynsz): 3,3%
Roczny wzrost wartości (8,1%): 10 712 GBP
Całkowity roczny zwrot (czynsz netto + wzrost wartości): 15 096 GBP
Całkowity zwrot z inwestycji: 11,4%
Zwrot (z tytułu czynszu netto): ~30,2 lat
Uwaga: Zastąpienie rocznej umowy najmu modelem „9+3” (krótki okres najmu latem, długi okres najmu zimą) może zwiększyć zwrot netto przy odpowiednim licencjonowaniu i organizacji operacyjnej, ale podnosi koszty zarządzania i ryzyko operacyjne.
Scenariusz B — Esentepe 2+1 „Połączenie golfa i plaży”
Cena zakupu: 250 000 funtów
Średnia stawka za noc w przypadku krótkiego wynajmu: 110 GBP
Roczne obłożenie: 62% (np. szczyt 90%+, strefa baryczna ~50%, strefa niska ~30%)
Liczba nocy brutto: 365 × 0,62 = 226,3
Roczny dochód brutto: 24 893 GBP
Operacje z pełnym zakresem usług (22%): −5477 GBP
Opłaty za sprzątanie/obrót i platformę (w przybliżeniu): −2100 GBP
Podatek (13% potrącenia od kwoty brutto): −3236 GBP
Utrzymanie (1%): −2500 funtów
Szac. Roczny czynsz netto: 11 580 GBP
Zwrot z inwestycji netto (tylko czynsz): 4,6%
Roczny wzrost wartości (7,2%): 18 000 GBP
Całkowity roczny zwrot (czynsz netto + wzrost wartości): 29 580 GBP
Całkowity zwrot z inwestycji: 11,8%
Zwrot (z tytułu czynszu netto): ~21,6 lat
Efekt dźwigni finansowej: W przypadku planów ratalnych dla deweloperów, efektywne nakłady kapitałowe są niższe, więc zwrot z inwestycji kapitałowych może być wyższy. Zarządzaj proaktywnie ryzykiem walutowym/spłat oraz harmonogramem dostawy i tytułu.
Scenariusz C — Alsancak/Lapta 3+1 „Willa rodzinna, profil emeryta na wynajem długoterminowy”
Cena zakupu: 375 000 funtów
Czynsz za wynajem długoterminowy: 1600 GBP/miesiąc
Obłożenie: 92%
Roczny czynsz brutto: 17 664 GBP
Podatek (13%): −2296 GBP
Zarządzanie (10%): −1766 funtów
Basen ogrodowy i ogólna konserwacja: −3000 GBP
Szac. Roczny czynsz netto: 10 602 GBP
Zwrot z inwestycji netto (tylko czynsz): 2,8%
Roczny wzrost wartości (7,6%): 28 500 GBP
Całkowity roczny zwrot (czynsz netto + wzrost wartości): 39 102 GBP
Całkowity zwrot z inwestycji: 10,4%
Zwrot (z tytułu czynszu netto): ~35,4 lat
Wskazówka dla profesjonalistów
Zwrot z inwestycji netto może być wyższy w modelu krótkoterminowego najmu z pełną obsługą, ale wymaga to czasu, budżetu i potencjału zespołu. Połączenie użytku osobistego z krótkoterminowym najmem może zapewnić pragmatyczną równowagę między wartością emocjonalną a dochodem. 🏖️⛳️
Podsumowanie: W 2025 roku zwrot z inwestycji netto w Kirenii i okolicach zazwyczaj mieści się w przedziale 2,8–4,6% . W przypadku kompaktowych nieruchomości typu 1+1, bardziej pasywny model długoterminowego najmu oznacza niższe zwroty; dobrze zarządzane nieruchomości w pobliżu nisz golfowych/marin mogą osiągać lepsze wyniki. Przy odpowiednim wykorzystaniu dźwigni finansowej (raty/finansowanie) i planowaniu dostaw, zwroty z kapitału własnego mogą znacząco wzrosnąć. Uwzględnienie założeń dotyczących wzrostu wartości (A 8,1%, B 7,2%, C 7,6%) podnosi całkowity zwrot z inwestycji do około 10,4–11,8% .
Ramy prawne i podatkowe: zmiany i stawki na lata 2024–2025
Potrącenie z tytułu najmu: W zależności od najmu krótkoterminowego/długiego i waluty umowy, obecna praktyka rynkowa zakłada potrącenie 8% od czynszów w walutach obcych i 13% od czynszów w walutach obcych. Do rozliczeń i płatności należy zatrudnić lokalnego księgowego.
Przepisy dotyczące własności zagranicznej: Zmiany w polityce z dnia 21 maja 2024 r. doprecyzowały limity dotyczące współwłasności i progów wielkości działek (np. orientacyjne przedziały, takie jak 1338 m²–3300 m² ). Wdrożenie przepisów różni się w zależności od narodowości, rodzaju nieruchomości i procesu zatwierdzania; przed podjęciem dalszych działań należy zasięgnąć aktualnej porady prawnej .
Podatki/opłaty od nabycia: W 2025 roku uczestnicy rynku zazwyczaj powołują się na opłatę skarbową w wysokości ok. 0,5% , opłaty za przeniesienie tytułu własności oraz podatek VAT (w przypadku nowych inwestycji) , choć szczegóły mogą się różnić w zależności od projektu i umowy. Należy zabezpieczyć te pozycje na piśmie, aby uniknąć niespodzianek budżetowych.
Opieka zdrowotna i jakość życia
W Kirenii znajdują się nowoczesne obiekty, takie jak Szpital Uniwersytecki im. dr. Suata Günsela , zapewniający całodobową opiekę, co zwiększa pewność siebie emerytów i osób przebywających za granicą przez dłuższy czas. Rozwijający się ekosystem uniwersytecko-medyczny wspiera jakość życia i lojalność najemców.
Korzystny klimat (ponad 320 dni słonecznych) i popularność energii słonecznej pomagają w ograniczeniu kosztów operacyjnych; niższe rachunki za prąd zimą sprzyjają propozycji „wynajmu na zimę”.
Lista kontrolna ryzyka, testów i „czerwonych flag”
Przejrzystość tytułu własności i zezwoleń: Współwłasność, rodzaj tytułu własności, pozwolenie na użytkowanie i regulamin obiektu — w każdym przypadku należy uzyskać podpis prawnika.
Licencjonowanie krótkoterminowego najmu: Zasady mogą się różnić w zależności od dzielnicy; ważne są decyzje zawarte w regulaminie danej lokalizacji.
Jakość zarządzania: strategia platformy (Airbnb/Booking), protokół sprzątania i konserwacji oraz automatyczne zameldowanie.
Symulacja dochodu: Zawsze modeluj dochód netto, odejmując podatek, koszty zarządzania, konserwacji, opłaty za platformę i wakaty.
Ryzyko związane z dostawą i budową: W przypadku projektów realizowanych poza planem należy starać się o płatności etapowe, kary za opóźnienia, gwarancje bankowe lub struktury powiernicze.
Ryzyko walutowe: Nawet w przypadku czynszów denominowanych w walucie obcej, niektóre podatki/opłaty są naliczane w walucie ukraińskiej; wahania kursów walut wpływają na przepływy pieniężne.
Różnorodność wymagań studentów: Ekosystem uniwersytecki jest szeroki, ale najemcy są starannie weryfikowani, aby uniknąć problemów z jakością.
Wskazówka dla profesjonalistów
Nie odbieraj pojazdu bez listy kontrolnej z inspekcji wstępnej i raportu z usterek . Wpisz do umowy roczny budżet na konserwację.
Często zadawane pytania
Jak obliczyć różnicę między dochodem brutto i netto z tytułu wynajmu?
Brutto = cena za noc/miesiąc × obłożenie. Netto = brutto – potrącenie (8% TL lub 13% FX, w zależności od przypadku) – zarządzanie/prowizja – konserwacja/odnowienie – platforma/sprzątanie (jeśli dotyczy). Jeśli masz pożyczkę, śledź odsetki/kapitał osobno.
Które oferty wynajmu w Kirenii są bardziej atrakcyjne: krótkoterminowy czy długoterminowy?
Wzdłuż wybrzeża/mariny/pasa golfowego sezonowe, krótkie okresy najmu mogą się sprawdzić; w mieście i w pobliżu uniwersytetów, długoterminowe okresy najmu mogą być bardziej przewidywalne. Hybryda (krótki okres latem, długi okres zimą) może ustabilizować przepływy pieniężne.
Jaki będzie popyt turystyczny w 2025 roku?
Liczba przybyłych przekroczyła 2,2 miliona w 2024 r.; początek 2025 r. sygnalizuje dalszy wzrost, co sprzyja wynajmowi.
Co nowy terminal Ercan oznacza dla inwestorów?
Większa przepustowość i komfort przekładają się na szybsze rezerwacje i większe zadowolenie gości, co przekłada się na lepszą politykę cenową.
Jakie stawki potrąceń stosuje się do dochodów z wynajmu?
Ogólnie rzecz biorąc, 8% w przypadku czynszów TL i 13% w przypadku czynszów FX; koordynacja deklaracji i płatności z lokalnym księgowym.
Czy wskaźniki zwrotu z inwestycji (ROI) są wyższe w pobliżu pól golfowych i marin?
Plony brutto są tam często wyższe, ale decydujące znaczenie mają licencje, utrzymanie i dyscyplina zarządzania. Bez odpowiedniego modelu operacyjnego zwrot z inwestycji netto nie ulegnie poprawie.
Czy codzienne życie jest możliwe bez znajomości języka tureckiego?
Język angielski jest powszechnie używany, a interakcje między usługodawcami przebiegają stosunkowo sprawnie, co zmniejsza tarcia między wynajmującymi i najemcami.
Usługi profesjonalne Kairos
Zarządzanie nieruchomością: roczny plan konserwacji, budżetowanie i zarządzanie dostawcami, koordynacja incydentów/napraw.
Zarządzanie wynajmem: strategia cenowa wynajmu krótkoterminowego/długoterminowego, optymalizacja kalendarza i obłożenia, raportowanie przychodów i wydatków.
Pozyskiwanie najemców i zawieranie umów: wstępna selekcja, ocena ryzyka na podstawie referencji i płatności, przepływy pracy związane z umowami najmu i kaucjami.
Wsparcie prawne: sprawdzanie dokumentów własnościowych, pozwoleń na użytkowanie, przegląd umów i kierowanie do prawników.
Jeśli Twoim celem jest stabilny przepływ gotówki , zespół Kairos może opracować strategię portfela skoncentrowaną na Kyrenii, dostosowaną do Twoich potrzeb – maksymalizując zysk netto dzięki ekspozycji na krótki najem w niszy golfowo-marinowej oraz na długi najem w mieście. Skontaktuj się z nami za pośrednictwem kairoscyprus.com .
Gdy okno zamyka się w ostatniej ćwiartce
Wkraczając w IV kwartał 2025 roku, pas wybrzeża Kyrenii utrzymuje odporność popytu dzięki połączeniu trzech elementów: mariny + pola golfowego + miejskiego komfortu. Dynamika turystyki, w połączeniu z nowym terminalem, wspiera wzrost wynajmu krótkoterminowego; powszechność języka angielskiego i solidna infrastruktura uniwersytecko-medyczna stanowią podstawę zrównoważonego wynajmu długoterminowego.
Twoje ramy decyzyjne powinny być następujące:
Równowaga między płynnością a stylem życia (użytkowanie osobiste + wynajem),
Przejrzystość brutto-netto i „prawdziwa” kalkulacja zwrotu,
Przejrzystość prawna i podatkowa (przepisy obowiązujące po maju 2025 r.),
Jakość operacyjna (zarządzanie profesjonalne, licencjonowanie, konserwacja).
Zróbmy razem ostatni krok: możemy stworzyć sprawdzony, przynoszący dochód netto portfel nieruchomości i praktyczny plan zarządzania. Kairos wskaże Ci odpowiednie adresy w Kirenii — Ty decydujesz, jak szybko się przeprowadzić . 🌊⛳️
